Qué se entiende por obra nueva de edificación
La obra nueva de edificación es la construcción de un inmueble sobre una parcela donde no existe edificación previa, o donde la que existía se ha demolido completamente. Abarca desde viviendas unifamiliares hasta bloques de pisos, edificios de uso terciario, instalaciones industriales o equipamientos públicos.
El papel de la empresa constructora en este proceso es ejecutar lo que el proyecto de arquitectura define. La constructora no diseña el edificio — eso es trabajo del arquitecto — pero sí es quien lo levanta, coordina los gremios, gestiona los plazos y responde técnicamente de la ejecución.
Pasos previos antes de que empiece la obra
Verificación urbanística de la parcela
No toda parcela permite construir lo que el promotor tiene en mente. El planeamiento urbanístico del Ayuntamiento de Burgos establece para cada suelo la edificabilidad máxima, los usos permitidos, las alturas, los retranqueos y otras condiciones que el proyecto tiene que respetar. Antes de contratar a nadie, conviene consultar la ficha urbanística de la parcela en el PGOU de Burgos.
Si el terreno está en suelo urbanizable que todavía no tiene los servicios ejecutados (agua, saneamiento, electricidad, acceso rodado), habrá que resolver primero la urbanización antes de poder edificar. Nuestro servicio de urbanización cubre precisamente estas actuaciones previas.
Proyecto básico y proyecto de ejecución
El arquitecto redacta primero el proyecto básico, que define la volumetría, usos y superficies del edificio y es el documento que se presenta al Ayuntamiento para solicitar la licencia de obras. Una vez concedida la licencia, se completa con el proyecto de ejecución, que detalla materiales, sistemas constructivos, instalaciones y todo lo que la obra necesita para ejecutarse.
En Burgos, el Ayuntamiento admite la tramitación electrónica de licencias y permite presentar el proyecto básico en una primera fase. Los plazos de resolución varían según la complejidad del proyecto y la carga de trabajo del área de urbanismo municipal.
Licencia de obras
Sin licencia no hay obra. El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) en Burgos capital se aplica al 3,3% sobre el Presupuesto de Ejecución Material. A esto se suman las tasas de tramitación del Ayuntamiento. Son costes que hay que prever desde el inicio del cálculo de viabilidad del proyecto, no como sorpresa al final.
Fases de ejecución de la obra
Trabajos previos y cimentación
La obra comienza con el replanteo — verificar sobre el terreno que las medidas del proyecto cuadran con la realidad de la parcela — y con los movimientos de tierra necesarios para llegar al nivel de cimentación. La cimentación es la base sobre la que descansa todo el edificio: un error aquí no se corrige fácilmente después.
El tipo de cimentación depende del estudio geotécnico del suelo. En Burgos hay zonas con suelos compactos que admiten cimentaciones superficiales sencillas y otras con terrenos menos favorables que requieren soluciones más complejas. El estudio geotécnico no es un gasto prescindible: es el documento que permite dimensionar bien la cimentación.
Estructura
Una vez ejecutada la cimentación, se levanta la estructura del edificio: pilares, vigas, forjados planta a planta. En edificación residencial convencional en Burgos predomina la estructura de hormigón armado, aunque hay proyectos que combinan hormigón con acero o que optan por sistemas mixtos según las exigencias del diseño.
La estructura es la fase más visible del avance de la obra. También es la que más condiciona el resto: cualquier modificación posterior sobre la estructura tiene un coste muy superior al de haberla contemplado desde el principio.
Cerramiento y cubierta
Con la estructura terminada se cierran las fachadas y se ejecuta la cubierta. En esta fase se define gran parte del comportamiento energético futuro del edificio: el tipo de fachada, el aislamiento, la carpintería exterior y la solución de cubierta determinan cuánto va a perder o ganar energía el edificio durante toda su vida útil.
El Código Técnico de la Edificación establece los requisitos mínimos de eficiencia energética que todo edificio nuevo tiene que cumplir. En Burgos, clasificada como zona climática D2, las exigencias de aislamiento son más estrictas que en zonas del sur o del litoral mediterráneo.
Instalaciones
Electricidad, fontanería, saneamiento, calefacción, telecomunicaciones, ventilación. Las instalaciones se ejecutan cuando la estructura y los cerramientos están terminados o en fase avanzada. La coordinación entre los distintos instaladores y el resto de la obra es uno de los puntos donde más se pueden generar interferencias si no hay una buena dirección de obra.
Acabados e interior
Tabiquería interior, solados, alicatados, carpintería interior, pintura. Es la fase más larga en tiempo y la que más visibilidad tiene para el usuario final. Un acabado bien ejecutado refleja el nivel de control que ha habido en toda la obra; uno deficiente, aunque sea solo cosmético, genera desconfianza sobre el resto del trabajo.
Entrega del edificio y documentación final
Al terminar la obra no basta con entregar las llaves. El proceso de entrega incluye el acta de recepción de obra, la documentación de las instalaciones con sus pruebas de funcionamiento, el libro del edificio y el certificado de eficiencia energética del edificio terminado, que en Burgos es obligatorio para cualquier edificio de nueva construcción.
Si el edificio tiene viviendas destinadas a la venta, también será necesaria la declaración de obra nueva ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad antes de poder transmitirlas.
Qué papel juega la constructora durante todo el proceso
La constructora no es solo quien pone los ladrillos. En una obra bien gestionada, la empresa constructora aporta criterio técnico desde el inicio: puede detectar conflictos en el proyecto antes de que lleguen a obra, proponer soluciones constructivas más eficientes, coordinar los plazos de los distintos gremios y ser el interlocutor técnico entre el promotor, el arquitecto y la dirección facultativa.
Una constructora que solo ejecuta lo que le dicen sin aportar nada puede cumplir el contrato y aun así generar problemas que el promotor no esperaba. La capacidad técnica y la comunicación son tan importantes como el precio.
En Aplibur abordamos la ejecución de obra nueva de edificación con planificación detallada desde el primer día, control de calidad en cada fase y un interlocutor técnico disponible durante toda la obra. Si tienes un proyecto en Burgos y quieres valorar cómo afrontarlo, contacta con nosotros para una primera conversación sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre obra nueva en Burgos
¿Cuánto tiempo tarda en concederse una licencia de obras en Burgos?
Depende de la complejidad del proyecto y del momento. Para obras de edificación convencional, los plazos habituales en el Ayuntamiento de Burgos se sitúan entre tres y seis meses desde la presentación del proyecto básico completo. Proyectos en suelo con condicionantes especiales o que requieren informes sectoriales adicionales pueden tardar más.
¿Necesito un arquitecto antes de contactar con la constructora?
Para edificación de nueva planta, sí. La constructora ejecuta el proyecto que el arquitecto redacta; sin proyecto no hay nada que presupuestar con precisión. Lo que sí puedes hacer antes de tener proyecto es hablar con la constructora para entender el proceso, los costes aproximados y si la viabilidad de lo que tienes en mente tiene sentido.
¿Qué diferencia hay entre promotor y constructor?
El promotor es quien impulsa y financia el proyecto: encarga el proyecto, obtiene la licencia, asume la responsabilidad legal del edificio y lo destina a uso propio o a la venta. El constructor ejecuta la obra según el proyecto y el contrato firmado con el promotor. En algunos casos, el promotor y el constructor son la misma persona o empresa; en otros, son figuras distintas.
¿Qué garantías tiene una obra nueva en España?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos de garantía: un año para defectos de acabado, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad, y diez años para defectos estructurales. El seguro decenal es obligatorio para edificios destinados a vivienda cuando el promotor no es el usuario final.
¿Puede Aplibur encargarse tanto de la obra civil previa como de la edificación?
Sí. Aplibur ejecuta tanto la urbanización y obra civil previa como la ejecución de la edificación. En proyectos donde ambas fases son necesarias, tener una sola empresa coordinando todo el proceso simplifica la gestión y reduce los tiempos muertos entre fases.
